【住宅ローンが残っていても売却できる？】住み替えを成功させる条件と3つの解決策

「新しい家に住み替えたい。でも、今の家のローンがまだ残っている、、、」

住み替えを検討する際、多くの方が最初に突き当たるのがこの不安です。

結論から言いますと

住宅ローン返済中であっても不動産売却は可能です。

ただし、それには絶対にクリアしなければならない「とある条件」があります。

本記事では、ローン残債がある状態での売却条件や、

万が一売却額がローンを下回ってしまった場合の対処法について、分かりやすく解説します。

■大前提：引き渡しまでに「住宅ローン完済」が必須

住宅ローンが残っている不動産には、金融機関の「抵当権（ていとうけん）」が設定されています。

抵当権がついたままでは、買い手は安心して購入することができません。

そのため、不動産を売却して新しい買主に引き渡す（名義を変更する）タイミングで、

住宅ローンを全額返済し、抵当権を抹消する必要があります。

多くの場合、以下の2つの資金を組み合わせて一括返済を行います。

・不動産の売却代金

・自己資金（手元の貯金など）

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■売却前に必ず確認すべき「アンダーローン」と「オーバーローン」

売却を進める上で、まずは「今の家がいくらで売れそうか」を把握することが重要です。

ここで、売却価格とローン残債の関係性は2つのパターンに分かれます。

① アンダーローン（売却価格 ＞ ローン残債）

不動産の売却価格がローン残債を上回る状態です。

売却代金だけでローンを完済できるため、スムーズに売却・住み替えが進められます。

② オーバーローン（売却価格 ＜ ローン残債）

売却価格よりもローン残債の方が多い状態です。

この場合、売却代金だけではローンを返しきれないため、

不足分を「自己資金」で補うか、

後述する「住み替えローン」などの検討が必要になります。

※注意：売却代金がすべて返済に回せるわけではない

不動産売却には、以下のような諸経費がかかります。

仲介手数料

印紙税（売買契約書にかかる税金）

抵当権抹消の登記費用

売却代金からこれらの経費を差し引いた「手残り」で

ローンを完済できるかどうかが、判断の基準となります。

まずは信頼できる不動産会社に価格査定を依頼し、現在の立ち位置を確認しましょう。

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■オーバーローンでも住み替えを実現する「3つのコツ」

査定の結果、売却価格がローン残債に届かない可能性がある場合は、

以下の方法を検討します。

① 親族などから資金援助を受ける

不足分を家族や親族から借り入れ、または援助してもらう方法です。

ローンと異なり金利負担を抑えられるケースが多く、一括返済のハードルを下げることができます。

② 売却のタイミングを調整する

無理に今すぐ売るのではなく、毎月の返済を続けながら

ローン残債を減らしたタイミングで売り出す方法です。

市場価格が上がるのを待つ、

あるいは繰り上げ返済を行ってから動き出すのも一つの戦略です。

③ 「住み替えローン」を活用する

どうしても資金が足りない、かつ急ぎで住み替えたい場合に

有効なのが「住み替えローン」です。

■住み替えローンとは

現在の家の「ローン残債」と、

新居の「購入資金」をまとめて借り入れできる融資商品です。

■メリット

自己資金が少なくても、

今の家を売って新居に住み替えることができます。

■注意点

借入額が大きくなるため、

一般的な住宅ローンよりも審査が厳しく、

金利も高めに設定される傾向があります。

■まとめ

住宅ローンが残っていても不動産売却はできますが、

成功の鍵は「正確な売却予想価格の把握」にあります。

まずは不動産会社に査定を依頼し、

「アンダーローンになるのか、オーバーローンになるのか」を明確にしましょう。

その上で、自己資金で補うのか、住み替えローンを検討するのかといった、

あなたに最適なプランを立てることが大切です。

ローンに縛られず、新しい生活への第一歩を踏み出すために、

まずはプロによる価格査定から始めてみてはいかがでしょうか。