家の査定額はどうやって決まる？不動産会社がチェックする「3つのモノサシ」｜不動産売却の基礎知識⑦

不動産の売却を考えたとき、

一番気になるのは「自分の家がいくらで売れるのか」という価格ですよね。

しかし、不動産の価格にはハッキリとした定価がなく、

分かりづらいのが正直なところです。

不動産会社はいったい何を基準に価格を決めているのでしょうか？

今回は、専門家が使っている「3つのモノサシ」を、分かりやすく解説します。

■不動産会社が使い分ける「3つの査定方法」

家やマンションの種類によって、不動産会社は主に以下の3つの考え方を使い分けています。

1. 「作り直したらいくら？」で考える（原価法）

今ある建物と同じものを、もう一度建て直したらいくらかかるかを計算し、

そこから古くなった分だけ金額を引く方法です。

「建物の価値」を計算するのによく使われます。

計算の根拠がはっきりしているので納得しやすいですが、

その場所の人気度などは反映されにくいという面もあります。

2. 「貸したらいくら稼げる？」で考える（収益還元法）

その物件を賃貸に出した場合、毎月いくらの家賃が入るかという

「稼ぐ力」から逆算する方法です。

主に投資用のマンションやビルを査定するときに使われます。

住むための家であっても、「もし貸したらこれくらい価値がある」

という目安として確認することがあります。

3. 「近所の家はいくらで売れた？」で考える（取引事例比較法）

「似たような近くの家が、最近いくらで売れたか」を参考にする方法です。

普通の家やマンションの査定では、ほとんどの場合この方法がメインになります。

今の市場の雰囲気に一番近い価格が出せますが、

過去のデータがたまたま安すぎたり高すぎたりしないか、

プロの目で見極める必要があります。

■「査定価格」でそのまま売れるとは限らない理由

ここで一つ、心に留めておいていただきたいことがあります。

それは、「査定で出た金額」と「実際に売れる金額」は別物だということです。

不動産は、野菜や魚と同じ「生もの」です。

たとえ過去のデータが3,000万円であっても、

実際の売却価格は以下の理由で変わってしまいます。

ライバルの存在

売り出すときに、すぐ近所でもっと安い家が売り出されていたら、

そちらにお客さんが流れてしまいます。

タイミング

「今すぐそのエリアで探している人」が何人いるかという運も関係します。

相性

「どうしてもこの学区がいい」という強い希望を持つ買主様が現れれば、

相場より高く売れることもあります。

不動産会社が直接買い取る場合を除き、

最終的な価格を決めるのは「一般の買主様」との縁。

査定価格はあくまで「売却を始めるための目安」なのです。

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■まとめ：査定額は「作戦を立てるためのヒント」

査定価格は、決して「絶対的な正解」ではありません。

まずはこの数字を基準にして、「いつまでに、いくら以上で売りたいか」

という作戦を立てることが大切です。

査定の仕組みを少し知っておくだけで、

不動産会社との相談もスムーズになり、納得のいく売却へと繋がります。

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