住宅売却の闇「囲い込み」とは？売主が受ける3つの不利益と、悪質な業者を見抜くための自衛策｜不動産売却の基礎知識⑩

「売り出してから時間が経つのに、なぜか内覧の申し込みが入らない、、、」

もしあなたがそう感じているなら、それは市場のせいではなく、

依頼している不動産会社による「囲い込み」が原因かもしれません。

「囲い込み」は、売主様の利益を無視し、自社の利益だけを追求する不動産業界の悪習です。

今回は、その巧妙な手口と、大切な資産を守るために知っておくべきチェック方法を詳しく解説します。

「囲い込み」の卑劣な仕組み

囲い込みとは、

不動産会社が自社で「売主」と「買主」の両方から手数料をもらう（両手取引）ために、

他社からの客付けを意図的に遮断する行為です。

本来、物件情報は「レインズ（業者間サイト）」を通じて

全国の不動産会社に共有され、広く買い手を探すのがルールです。

しかし、囲い込みを行う業者は、他社から「内覧したいお客様がいる」と連絡があっても、

以下のような「嘘」をついて断ります。

「ちょうど今、別の方から申し込みが入ったところです」

「売主様のご都合で、しばらく内覧は受け付けておりません」

「担当者が不在で確認できません（そのまま放置）」

このようにして他社の客を追い払い、自社で買主を見つけるまで「物件を独占」し続けるのです。

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売主様が被る「3つの大きな不利益」

囲い込みをされると、売主様には何のメリットもありません。

それどころか、以下のような実害が発生します。

成約価格が下がる

本来もっと高く買ってくれたはずの買主を逃し、

自社の客と安く契約させようとする「値下げ交渉」の標的にされます。

売却期間が長引く

窓口が1社に限定されるため、

買い手が見つかる確率が極端に下がります。

「売れ残り」のレッテルを貼られる

長く市場に残り続けることで、物件の鮮度が落ち、

「何か問題がある家なのか」と敬遠される原因になります。

囲い込みをされているか調べる「2つの自衛策」

どうすれば自分の物件が守られているか確認できるのでしょうか。

① レインズの「ステータス管理機能」を利用する

現在、売主様は自分の物件がレインズにどう登録されているか、

専用のIDで確認することができます。

「公開中」

正常な状態です。

「書面による申し込みあり」

あなたが知らない間にこうなっていたら、囲い込みのサインです。

不動産会社から「登録証明書」を受け取り、ステータスをチェックしましょう。

② 「確認の電話」を入れてみる（最終手段）

友人や知人の協力、あるいは別の不動産会社を通じて

「一般客のふりをして問い合わせてみる」のも有効です。

自分が「内覧可能です」と言われている日に

他社からの問い合わせを「契約予定です」と断っているようなら

完全に黒（囲い込み）です。

まとめ

「囲い込み」は売主様の信頼を裏切る行為であり、本来あってはならないことです。

筆者も営業マン時代に他社の囲い込みによって、

お客様が欲しがっている物件を紹介できず、何度も悔しい思いをしました。

その物件の売主様にとっても、どれだけの損失だったか計り知れません。

もちろん、誠実に全力を尽くす不動産会社がほとんどですが、万が一「おかしいな」と感じたら、

勇気を持って現状を問い質すことも大切です。「取引の透明性」を求めることは、売主様の正当な権利なのです。