変動金利の5年ルール・125％ルールとは？｜知っておきたい仕組みとリスク

変動金利で住宅ローンを組むとき、事前に知っておきたい２つのルールがあります。

何も知らずローンを組むのと、仕組みを知ってローンを組むのでは、大きな違いが生まれるので、しっかりと理解しましょう。

変動金利型の2つのルール

①5年ルール

5年ルールとは、「金利変動が起こっても5年間は返済額が変わらない」という制度です。

もし35年ローンを組んでいる場合であれば、5年目・10年目・15年目・・・と5年ごとに返済額が見直され、6年目・11年目・16年目・・・から新しい返済額での支払いが始まります。

通常、変動金利タイプでは半年に１度金利の見直しが行われますが、適応が開始されるのは5年ごとなので急激な返済額の変化は起こりません。（＊1）

変動金利型といいつつも、毎月の返済額は5年単位で変わるため、返済計画もある程度は立てやすいでしょう。

（＊1）返済額は変化しませんが、返済額の内訳（元金と利息）は変化します。詳しくは、未払い利息の項目に記載しています。

②125％ルール

125%ルールとは、「金利がどんなに上昇しても返済額はそれまでの25％以上にならない」という制度です。

例えば、毎月の支払額を10万円に設定している場合は、金利が大幅に上昇しても6年～10年目の支払額は12.5万円以上にはなりません。

一方、返済額の下限は定められていないため、もし金利が大幅に下がった場合にはその恩恵を最大限に享受することが可能です。

変動金利のリスク

未払い利息

5年ルールで記載したように、変動金利タイプでは半年に１度金利の見直しが行われます。

5年ルールにより、金利変動によって返済額は変わりませんが、返済額の内訳（元金と利息）は変化します。

金利が下降すれば、元金の割合が上がるためお得なのですが、金利が上昇し続けた場合には問題が起こります。

なぜなら、元金の割合が減り、利息が返済額の上限を上回ってしまう可能性があるからです。

例えば、返済額の上限が10万円に定められているときに、金利上昇が起きて月々の利息が11万円になったとします。

本来であれば、金利変動が起きたときに返済額も11万円に引き上げられますが、5年ルールがあるため、返済額は10万円のまま変わりません。

すると、１万円分の利息は支払われていない状況が発生します。この支払われていない利息が、未払い利息です。

未払い利息が発生している状態が続くと、毎月利息だけを支払っていることになるので、ローン残高は１円も減りません。

そして未払い利息分は、「新たに返済しなければいけないお金」として蓄積されていくので、総返済額も増加してしまいます。

【2023年】未払い利息が発生する可能性は？

※出典：住宅金融支援機構ホームページ
※ 主要都市銀行のＨＰ等により集計した金利（中央値）を掲載。なお、変動金利は昭和59年以降、固定金利期間選択型（3年）の金利は平成7年以降、固定金利期間選択型（10年）の金利は平成9年以降のデータを掲載。
※ このグラフは過去の住宅ローン金利の推移を示したものであり、将来の金利動向を約束あるいは予測するものではありません。

変動金利タイプを選択すると、未払い利息のリスクがあることが分かりました。

では、実際にはどれくらいの可能性で未払い利息が発生してしまうのでしょうか。

上図は、2023年に住宅金融支援機構が発表した「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」のグラフです。

赤い線で表記されている変動金利型の推移を見ると、過去14年間は金利の変動が起きていないことが読み取れます。

このまま将来に渡って金利が安定し続ければ、利息も大幅に増えず未払い利息発生のリスクも減少するでしょう。

そして、変動金利型は一般的に借入時の金利が最も低く設定されているので、返済期間中の大幅な金利上昇がなければお得にローンの返済を進めることができます。

しかし、将来の金利変動は誰にも予想ができないため、他のタイプとの比較検討を行うことが大切です。

住宅ローンで迷ったら

今回は、変動金利型の２つのルールと未払い利息について紹介しました。

住宅ローンは、借入れをする人のライフプランや資金力、今後の金利予想によって最適なタイプが異なるため、じっくりと検討することが大切です。

埼玉相互住宅では、住宅ローン専門スタッフによる住宅ローン相談会を行っています。

家を買いたいけど住宅ローンが心配、自分に合ったローンタイプを知りたいなど、ローンに関するお悩みをお聞かせください。

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