【税金】相続不動産を売却するとかかる費用は？図解とシミュレーションで解説！
目次
相続した不動産を売却する
親から相続した不動産を売却しよう！そう思ったとき、気になるのはどれくらいの価格で売れるかですよね。
売却価格が高値でも、必ずその価格と同額のお金が手に入るわけではありません。なぜなら相続した不動産でも売却時には税金がかかるからです。
そこで今回は、相続した不動産を売却する際にかかる税金についてご紹介します。仮のケースでシミュレーションしながら解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
相続した不動産を売却したときにかかる税金の種類
まずはじめに、不動産を売却するときにかかる税金の種類から解説します。
売却の際にかかる税金は登録免許税・印紙税・譲渡所得税・住民税・復興特別所得税の５種類です。
それでは、各税金が具体的にいくらかかるのかを見てきましょう。
1.登録免許税（相続時）
相続した不動産を売却するときにまず必要なのは、登録免許税です。
これは、相続した不動産の所有権を親から自分へ変更するためにかかります。
名義を変更しなければ、相続した不動産を売却することができないので必ず行いましょう。
そして気になる税額ですが、相続の場合は「不動産の評価額×0.4％」で求めることができます。
ここでいう不動産の評価額とは、購入時の価格ではなく、市区町村役場で管理している固定資産税課税台帳に記載されている価格のことを指します。
個人でも調べることができるので、金額を知りたい方は相続した不動産がある地域の役所で聞いてみましょう。
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登録免許税のシミュレーション
ここからは、親から評価額1,000万円の土地と建物を相続したケースをもとに登録免許税のシミュレーションを行います。
登録免許税は土地と建物の両方にかかるので、公式に当てはめて計算すると
（1,000万円+1,000万円）×0.4％＝8万円になります。
この結果を踏まえると、評価額が合計2,000万円の不動産を相続した場合には8万円の登録免許税がかかることが分かります。
2.印紙税（売却時）
売りに出した不動産に買い手がついて、晴れて成約となったら印紙税が発生します。
印紙税とは、相続した不動産を売買するときに必要な税金です。そして、これは収入印紙で支払います。
気になる税額は累進課税制になっており、売却金額が高額になるほど高くなります。
印紙税のシミュレーション
印紙税の確認方法はいたって簡単で、上の表と売却金額を照らし合わせるだけで分かります。
例えば相続した不動産を2,000万円で売却した場合には、1万円の印紙税が必要になります。
印紙税は大きな金額にはならないので、負担は少なく済むと覚えておきましょう。
3.譲渡所得税（売却時）
不動産売却時にかかる税は印紙税だけではありません。
相続した不動産を売却したときに、利益が発生した場合はその利益に対して*譲渡所得税がかかります。
＊売却益が出なかった場合は譲渡所得税がかかりません
そして、その税率は相続した不動産の所有期間によって変わります。
この期間は実際に所有していた期間ではなく、相続した日から売却した年の１月１日時点で計算するので注意しましょう。
例えば、2000年6月に相続した不動産を2005年6月に売却した場合で考えてみましょう。
実際の所有期間はちょうど５年ですが、譲渡所得税は売却した年の1月1日時点で計算するので、この例での所有期間は４年６ヵ月（＝短期譲渡所得）と判定されます。
短期所得に分類されると税負担額が倍に跳ね上がるので、事前にいつ頃売りに出すのか検討するのがおすすめです。
譲渡所得のシミュレーション
ここからは、仮のケースを使って譲渡所得税がどれくらいかかるのかをシミュレーションしてみましょう。
譲渡所得税を算出するためには、まず譲渡所得がいくらになるか計算する必要があります。
譲渡所得を求める式は上記画像の通りです。
取得費とは不動産を購入したときにかかった費用、譲渡費用とは不動産を売却したときにかかった費用のことを指しています。
もし取得費が分からない場合は売却価格の５％を取得費とする決まりがありますが、その場合税負担が大きくなるので頑張って当時の資料を見つけましょう。
取得費・譲渡費用について詳しく知りたい方はお近くの税理士事務所にお問い合わせください。
例えば、親が4,000万円で購入した不動産を4,500万円で売却したケースでの譲渡所得はいくらになるのかシミュレーションしてみます。
仮に取得費が4,168.6万円、譲渡費156.1万円だとしたら、譲渡所得は
4,500万円－（4,168.6万円+156.1万円）＝175.3万円 になります。
譲渡所得が算出できたら、次は所得に対してどれだけの税金がかかるのかを計算していきます。
譲渡所得税のシミュレーション
所有期間が５年以下の場合
今回は仮に相続して５年以下の不動産を売却した場合で考えてみましょう。
所有期間が５年以下だと短期譲渡所得に分類されるので、それを踏まえて計算すると譲渡所得税額は
175.3万円×30％＝約52.6万円 になります。
実際に計算してみると、所得の30％が税金として引かれてしまうのは大きな痛手だと感じる人が多いのではないでしょうか。
出来ることなら、税負担は極限まで減らしたいですよね。
そこでぜひ活用していただきたいのが、相続した不動産を売却したときに使える特例や控除制度です。
特例や控除制度はこちらのコラムでまとめていますので、合わせてご覧ください。
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4.住民税（売却時）
不動産売却時にかかる４つめの税金は、住民税です。
住民税の税率も譲渡所得税と同様に、不動産の所有期間によって変わります。
こちらも短期所有の方が税金を多く払う仕組みになっていることを覚えておきましょう。
住民税のシミュレーション
所有期間が５年以下の場合
ここからは、先ほど算出した譲渡所得を使って住民税がどれくらいかかるのかをシミュレーションしてみましょう。
所有期間が５年以下での売却は短期譲渡所得に該当するので、計算すると住民税は
175.3万円×９％＝約15.8万円 になります。
所得税もそうでしたが、住民税でもかなりの額が税金として徴収されます。
5.復興特別所得税（売却時）
不動産売却時にかかる最後の税金は、復興特別所得税です。
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興のために徴収される税金のことで、令和19年12月31日までの間に発生する所得に課税されます。
復興特別所得税も譲渡所得税や住民税と同様に相続した不動産の所有期間によって税率が変化します。
復興所得税のシミュレーション
所有期間が５年以下の場合
ここからは、所有期間が5年以下・譲渡所得が175.3万円であるときの復興特別所得税額をシミュレーションしていきます。
譲渡所得に短期所得税率を掛け合わせると、復興特別所得税は
175.3万円×0.63％＝約1.1万円 になります。
そして、ここまでかかった費用をすべて合計すると、
78.5万円の税金が差し引かれることが分かります。
売却益は175.3万円だったので、税額を引くと最終的な手取り金額は96.8万円という結果になりました。
収益の約50％もの金額が税として徴収されてしまうので、少しでも手取りを多くするには上手に特例や税額控除を活用すべきでしょう。
とはいえ、初めての不動産売却では何から始めていいのか分からず、戸惑ってしまうことも多いかと思います。
そんな時は、迷わず埼玉相互住宅にご相談ください。不動産のことは、プロに任せるのが１番です。
無料査定や相談も行っていますので、ぜひご活用ください。
相続不動産の売却時にかかる税金まとめ
ここまで相続した不動産を売却したときにかかる税金の種類と税額について解説してきました。
最後にこれまでご紹介した税金をおさらいしましょう。
不動産を相続したとき、最初に必要になるのは登録免許税です。
不動産の名義を親から自分に変更しないと売却することができないので必ず行いましょう。
また、2024年4月1日からは相続した不動産の名義変更が義務化されます。
名義変更を怠ると罰則も処せられるため、なるべく早めの行動がおすすめです。
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相続した不動産が売れて、契約することになったら損益に関わらず印紙税が発生します。
売買代金によって印紙税額が変わるので、2番でご紹介した一覧表を見てどれくらいかかるのか確認しましょう。
不動産売却時に利益が出たら、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税の３種類の税金の支払い義務が発生します。
ここで確認すべきことは、相続時から売却年の１月１日までで何年間不動産を所有していたかです。
５年を境に差し引かれる税金が変わるので、あらかじめ売却計画を練っておきましょう。
今回は３つの税金額をそれぞれ計算しましたが、合算して一気に算出することも可能です。
譲渡所得に上図の青枠で囲われている税率を掛け合わせることでおおよその額を算出できます。
計算は簡単なので、売却前に一度シミュレーションしてみるのがおすすめです。
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＊具体的な税制に関する手続き方法については、税理士法上、ご案内いたしかねますので、お近くの税務署・税理士にお問合せください。
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